Desahucio por incumplimiento de contrato

Cuando se habla de desahucio por incumplimiento de contrato en España, normalmente se alude al incumplimiento del contrato de arrendamiento, sobre todo por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas. Ahora bien, no cualquier incumplimiento permite automáticamente recuperar la vivienda: habrá que analizar lo pactado, la gravedad del hecho y la prueba disponible.

En términos sencillos, el desahucio por incumplimiento de contrato es la vía por la que el arrendador puede pedir la resolución del contrato de arrendamiento y, en su caso, el desalojo del inmueble cuando existe un incumplimiento relevante del arrendatario. La referencia legal básica está en el art. 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aunque la forma de reclamar judicialmente dependerá del tipo de acción ejercitada y del caso concreto.

Qué se entiende por desahucio por incumplimiento de contrato

En el ámbito arrendaticio, esta expresión suele describir la reacción del arrendador frente a un incumplimiento del inquilino que puede justificar la resolución del contrato y la recuperación de la posesión. El supuesto más habitual es el desahucio por falta de pago, pero también pueden plantearse otros incumplimientos relevantes.

Conviene diferenciar tres planos que a veces se confunden: resolver el contrato, reclamar cantidades debidas y pedir el desalojo. En algunos casos estas pretensiones se ejercitan conjuntamente; en otros, la estrategia procesal puede variar según el contrato, la deuda y la documentación existente.

Qué incumplimientos pueden justificar la resolución del arrendamiento

El art. 27 LAU recoge causas de resolución del contrato por incumplimiento. La más frecuente en la práctica es la falta de pago de la renta o de otras cantidades cuyo abono haya asumido el arrendatario. A partir de ahí, pueden existir otros supuestos, pero su viabilidad exige una valoración cuidadosa.

Entre los incumplimientos que pueden dar lugar a la resolución, según la LAU o según lo pactado y acreditado, suelen examinarse:

• Impago de rentas o de cantidades asimiladas.
• Subarriendo o cesión no consentidos, cuando proceda.
• Daños dolosos en la finca o realización de obras no consentidas si el contrato o la ley lo permiten valorar como incumplimiento resolutorio.
• Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, si existen pruebas suficientes.
• Incumplimientos contractuales relevantes cuya entidad deba analizarse caso por caso.

Fuera del impago, no es prudente dar por hecho que cualquier infracción contractual bastará por sí sola. Habrá que valorar si se trata de un incumplimiento grave, qué dice exactamente el contrato y qué prueba documental o pericial puede sostener la reclamación.

Qué conviene revisar antes de reclamar o demandar

Antes de iniciar una reclamación, conviene ordenar bien la documentación y comprobar si el incumplimiento está suficientemente acreditado. Esto reduce errores y permite definir mejor si interesa reclamar solo cantidades, pedir también la resolución o plantear una demanda de desahucio.

• Contrato de arrendamiento y anexos.
• Recibos, transferencias, extractos o detalle de rentas impagadas.
• Comunicaciones entre arrendador y arrendatario.
• Requerimiento previo, si se ha enviado.
• Inventario, fotografías, informes o cualquier otra prueba documental del incumplimiento.

También puede ser importante revisar si ha habido pagos parciales, acuerdos posteriores, tolerancia previa o incidencias sobre el estado de la vivienda, porque todo ello puede influir en la estrategia y en la valoración judicial del asunto.

Cómo puede plantearse la reclamación si el inquilino no cumple

En muchos casos, el primer paso práctico es realizar un requerimiento claro al arrendatario, dejando constancia del incumplimiento y de lo que se solicita. No siempre resolverá el conflicto, pero puede servir para delimitar la controversia y reforzar la posición probatoria del arrendador.

Si se inicia una reclamación judicial por impago o por resolución arrendaticia con solicitud de desalojo, la Ley de Enjuiciamiento Civil contiene el cauce de referencia para las acciones de desahucio en materia de arrendamientos urbanos. Ahora bien, la forma concreta de acumular la reclamación de rentas, la resolución contractual y la recuperación de la finca dependerá de la pretensión ejercitada y de las circunstancias del caso.

Por eso, antes de demandar conviene definir con precisión qué se pretende: recuperar la vivienda, cobrar cantidades, ambas cosas a la vez o, en determinados supuestos, resolver primero la controversia contractual si el incumplimiento discutido no encaja de forma simple en un esquema de impago.

Qué efectos puede tener la resolución del contrato y el desalojo

Si prospera la resolución del arrendamiento, el efecto principal suele ser la extinción del vínculo contractual y la recuperación de la vivienda o del local por el arrendador. Además, puede existir condena al pago de las cantidades adeudadas si se han reclamado y quedado acreditadas.

En función del litigio, también habrá que valorar cuestiones como los daños en el inmueble, el destino de la fianza, la liquidación de suministros o las rentas devengadas hasta la entrega efectiva de la posesión. No todos estos efectos se producen siempre del mismo modo: dependerán de lo pedido en la demanda, del contrato y del resultado probatorio.

Conclusión: cuándo conviene buscar asesoramiento jurídico

El desahucio por incumplimiento de contrato no debe abordarse como una respuesta automática ante cualquier problema con el inquilino. En España, la base suele estar en el art. 27 LAU, pero la viabilidad real de la reclamación depende de qué incumplimiento se imputa, cómo está redactado el contrato y qué pruebas pueden aportarse.

Si hay impagos, daños, usos no consentidos o cualquier incumplimiento relevante, lo más razonable suele ser revisar el contrato, reunir la documentación y valorar cuanto antes la estrategia adecuada. Un asesoramiento jurídico previo puede ayudar a decidir si conviene requerir, reclamar cantidades, pedir la resolución del arrendamiento o preparar la acción judicial con más seguridad.